法院查封房屋拍賣(mài)全指南

想投資拍賣(mài)房產(chǎn)卻擔(dān)心上當(dāng)？跟著小編一起來(lái)了解法院查封房屋拍賣(mài)的整個(gè)過(guò)程吧！

當(dāng)房產(chǎn)主人面臨經(jīng)濟(jì)壓力或法律糾紛時(shí)，其房屋可能被法院查封。而拍賣(mài)這些被查封的房子，就是變現(xiàn)處理的一個(gè)重要方式。如果你也想從中尋找到投資機(jī)會(huì)，那就必須得了解以下內(nèi)容了！

一、法院查封房屋的原因

法院查封房屋通常有幾種情況：

因房產(chǎn)主人欠稅而查封：房產(chǎn)主人若長(zhǎng)期拖欠房產(chǎn)稅、土地稅，政府為了收回稅款，會(huì)將房屋查封拍賣(mài)。

因房貸拖欠而查封：房產(chǎn)主人若無(wú)法按時(shí)償還房貸，銀行可申請(qǐng)法院查封房屋。之后通過(guò)拍賣(mài)，彌補(bǔ)房貸欠款。

法律糾紛查封：房屋所有者卷入法律糾紛，法院判定其需要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任時(shí)，也會(huì)對(duì)房屋進(jìn)行查封。例如：業(yè)主與鄰居發(fā)生糾紛，業(yè)主在共同墻壁上大興土木，影響鄰居生活，法院就可能對(duì)業(yè)主的房屋進(jìn)行查封。

二、法院查封房屋拍賣(mài)的程序

1、查封：在上述情況下，法院會(huì)通知房屋被查封，并安排人員張貼查封公告、貼封條。房屋被查封后，業(yè)主仍擁有使用權(quán)，但無(wú)權(quán)進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)、轉(zhuǎn)租等行為。

2、評(píng)估：法院會(huì)對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估價(jià)格通常較市場(chǎng)價(jià)格略低。

3、公布拍賣(mài)：拍賣(mài)信息會(huì)在法院的網(wǎng)站、當(dāng)?shù)孛襟w上公布，包括拍賣(mài)的房屋地址、面積、起拍價(jià)格、拍賣(mài)時(shí)間等。

4、競(jìng)拍：任何人都可以參與競(jìng)拍，但需要攜帶一定數(shù)額的競(jìng)拍保證金。拍賣(mài)以一次加價(jià)方式進(jìn)行，每位競(jìng)拍者都可報(bào)價(jià)一次。如果你是最終的贏家，拍賣(mài)官會(huì)宣布拍賣(mài)結(jié)果并請(qǐng)你簽署《拍賣(mài)成交確認(rèn)書(shū)》。

這里需要注意的是，拍賣(mài)會(huì)通常會(huì)設(shè)置底價(jià)，即房屋的保留價(jià)。拍賣(mài)價(jià)格若未達(dá)到此價(jià)格，房屋并不會(huì)成交。因此，在拍賣(mài)會(huì)上，經(jīng)?？陕?tīng)到拍賣(mài)官大聲宣布：“現(xiàn)在拍賣(mài)價(jià)格已達(dá)到保留價(jià)，一次到位！ twice！三次到位！”，提示大家最后一次舉牌。

5、繳納拍賣(mài)款：拍賣(mài)成交后，買(mǎi)家需要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)將全部款項(xiàng)繳清。如果買(mǎi)家無(wú)法按時(shí)付款，拍賣(mài)保證金將被沒(méi)收，房屋將重新拍賣(mài)。所以，千萬(wàn)不要輕易參與競(jìng)拍，以免資金周轉(zhuǎn)不靈造成損失！

6、移交房屋：買(mǎi)家可獲得房屋所有權(quán)，并可辦理房屋交接。

三、拍賣(mài)房屋有哪些特點(diǎn)

價(jià)格相對(duì)低廉：法院拍賣(mài)的房屋價(jià)格通常會(huì)低于市場(chǎng)價(jià)15%~25%，因此吸引了眾多投資者競(jìng)拍。

產(chǎn)權(quán)清晰：法院在拍賣(mài)前會(huì)對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)進(jìn)行嚴(yán)格審查，確保房屋無(wú)糾紛、無(wú)抵押、無(wú)債務(wù)，買(mǎi)賣(mài)雙方無(wú)糾紛，買(mǎi)家可以放心購(gòu)房。

成交周期長(zhǎng)：從拍賣(mài)公告到實(shí)際拍賣(mài)，通常會(huì)有一段時(shí)間差。加上拍賣(mài)后繳款、交接的過(guò)程，拍賣(mài)房屋的整個(gè)流程相對(duì)較長(zhǎng)。

拍賣(mài)物有所不同：拍賣(mài)的房屋狀況各不相同，有的是業(yè)主精心裝修的豪宅，有的是老舊的空置房，也有可能是一些有破損的房屋。拍賣(mài)物有明確的描述，但并不像新房一樣可以隨意考察，買(mǎi)家需要謹(jǐn)慎看好房產(chǎn)描述。

四、拍賣(mài)前需要準(zhǔn)備什么

1、做功課：充分了解拍賣(mài)流程、注意事項(xiàng)和相關(guān)法律規(guī)定。可參考法院公布的《司法拍賣(mài)常見(jiàn)問(wèn)題解答》。

2、實(shí)地考察：去看看你感興趣的拍賣(mài)房產(chǎn)，考察周邊環(huán)境、房屋質(zhì)量等。但需要注意，不要干擾房屋現(xiàn)住戶生活，以獲得其理解為佳。

3、籌措資金：拍賣(mài)需要一定數(shù)額的現(xiàn)金作為競(jìng)拍保證金。而拍賣(mài)成交后，買(mǎi)家需要在短時(shí)間內(nèi)繳納全款。因此，資金準(zhǔn)備充足非常重要。

4、關(guān)注拍賣(mài)動(dòng)態(tài)：可通過(guò)網(wǎng)絡(luò)拍賣(mài)平臺(tái)或法院官方渠道，及時(shí)關(guān)注所看中房屋的拍賣(mài)進(jìn)展，以免錯(cuò)過(guò)競(jìng)拍機(jī)會(huì)。

五、拍賣(mài)中需要注意什么

1、謹(jǐn)慎報(bào)價(jià)：拍賣(mài)會(huì)現(xiàn)場(chǎng)氣氛容易讓人血脈噴張，但切勿被氣氛所感染而亂報(bào)價(jià)格。需要有理智地評(píng)估房屋價(jià)值，報(bào)出自己認(rèn)為合理的價(jià)格。

2、注意競(jìng)拍策略：如果你是首次競(jìng)拍，建議先觀察一兩場(chǎng)，了解拍賣(mài)官和競(jìng)拍者的互動(dòng)，掌握拍賣(mài)節(jié)奏。在競(jìng)拍時(shí)，也不要太早報(bào)價(jià)，可稍微等一下，了解其他競(jìng)拍者的報(bào)價(jià)情況，再作出判斷。

3、保留價(jià)要合理：如果你對(duì)拍賣(mài)物有興趣，可事先聯(lián)系拍賣(mài)官，詢問(wèn)房屋的保留價(jià)，并據(jù)此制定自己的競(jìng)拍策略。

六、如何避免拍賣(mài)陷阱

謹(jǐn)慎選房：避免購(gòu)買(mǎi)有產(chǎn)權(quán)糾紛、租戶糾紛、歷史債務(wù)的房屋。在拍賣(mài)前，盡量多渠道了解房屋歷史，謹(jǐn)慎競(jìng)拍。

注意流拍：流拍是指拍賣(mài)會(huì)因無(wú)人競(jìng)拍而失敗。一些拍賣(mài)物可能存在著你尚未發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，導(dǎo)致多次流拍。如果發(fā)現(xiàn)拍賣(mài)物有多次流拍記錄，需要格外小心。

核對(duì)房屋現(xiàn)狀：拍賣(mài)成交后，賣(mài)家應(yīng)將房屋按原狀交付買(mǎi)家。但如果房屋被原業(yè)主惡意破壞，買(mǎi)賣(mài)合同對(duì)這種情況的責(zé)任承擔(dān)和處理方式都比較復(fù)雜。因此，在競(jìng)拍前，可嘗試進(jìn)入房屋內(nèi)部考察，或?qū)ふ覍I(yè)人士幫助評(píng)估。

七、案例分析

小王一直想投資房產(chǎn)，便關(guān)注了當(dāng)?shù)胤ㄔ旱呐馁u(mài)會(huì)。一次拍賣(mài)會(huì)上，一處三室一廳的房屋吸引了他的注意。經(jīng)了解，因原業(yè)主拖欠房貸，銀行申請(qǐng)查封拍賣(mài)。小王仔細(xì)閱讀了房屋的介紹和拍賣(mài)規(guī)則，并實(shí)地考察了房屋位置和周邊環(huán)境，發(fā)現(xiàn)房屋地段良好，且無(wú)明顯弊端。拍賣(mài)當(dāng)日，小王謹(jǐn)慎報(bào)價(jià)，最終以略低于市場(chǎng)價(jià)的價(jià)格競(jìng)拍成功。拍賣(mài)結(jié)束后，他及時(shí)與賣(mài)家聯(lián)系，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成了繳款程序。幾個(gè)月后，小王將房屋以高出拍賣(mài)價(jià)20%的價(jià)格成功出售！