在司法實(shí)踐中，法院會(huì)根據(jù)案件情況對(duì)當(dāng)事人的財(cái)產(chǎn)采取保全措施，以保證將來(lái)生效判決的實(shí)現(xiàn)。財(cái)產(chǎn)保全的對(duì)象多種多樣，其中，房產(chǎn)是常見(jiàn)的保全對(duì)象。當(dāng)法院查封了被保全人的房產(chǎn)，被保全人是否還能繼續(xù)處分、使用被查封的房產(chǎn)呢？這便是我們今天要討論的話題。
財(cái)產(chǎn)保全是人民法院在民事訴訟過(guò)程中，對(duì)當(dāng)事人的財(cái)產(chǎn)采取的一種臨時(shí)保護(hù)措施，目的在于防止一方當(dāng)事人通過(guò)轉(zhuǎn)移、隱匿、毀損財(cái)產(chǎn)等方式逃避履行生效判決書(shū)所確定的義務(wù)，從而維護(hù)另一方當(dāng)事人的合法權(quán)益。
我國(guó)《民事訴訟法》第一百條規(guī)定："人民法院對(duì)于可能因當(dāng)事人一方的行為或者其他原因，使判決不能執(zhí)行或者難以執(zhí)行的案件，可以根據(jù)對(duì)方當(dāng)事人的申請(qǐng)，作出財(cái)產(chǎn)保全的裁定。"由此可見(jiàn)，財(cái)產(chǎn)保全制度是維護(hù)司法權(quán)威、保障司法公正的重要手段。
法院查封房產(chǎn)一般會(huì)經(jīng)過(guò)以下步驟：
申請(qǐng)：當(dāng)事人向法院提出財(cái)產(chǎn)保全申請(qǐng)，并提供相應(yīng)證據(jù)材料，說(shuō)明需要保全的房產(chǎn)情況及保全理由。
審查：法院收到財(cái)產(chǎn)保全申請(qǐng)后，會(huì)審查申請(qǐng)是否符合法定條件。若符合條件，法院將裁定準(zhǔn)許保全；若不符合條件，法院將駁回申請(qǐng)。
裁定：法院作出準(zhǔn)許保全的裁定后，會(huì)向房屋所在地房產(chǎn)管理部門(mén)或不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)送達(dá)協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)，要求其協(xié)助查封相關(guān)房產(chǎn)。
執(zhí)行：在房屋所在地房產(chǎn)管理部門(mén)或不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)的協(xié)助下，法院執(zhí)行人員前往被保全房產(chǎn)所在地，張貼封條，完成查封執(zhí)行。
需要注意的是，法院查封房產(chǎn)時(shí)，會(huì)向被保全人送達(dá)《財(cái)產(chǎn)保全通知書(shū)》，告知其已被查封的房產(chǎn)情況及相關(guān)權(quán)利義務(wù)。
根據(jù)我國(guó)《民事訴訟法》第一百零三條規(guī)定："人民法院采取凍結(jié)、扣押財(cái)產(chǎn)保全措施的，被保全人不得轉(zhuǎn)讓、隱匿、毀損已被凍結(jié)、扣押的財(cái)產(chǎn)。"由此可見(jiàn)，法院查封房產(chǎn)后，被保全人無(wú)權(quán)處分已被查封的房產(chǎn)。若被保全人擅自處分，買受人將不能取得房產(chǎn)所有權(quán)，該行為也會(huì)被人民法院認(rèn)定為無(wú)效。
除了處分權(quán)受到限制外，被保全人對(duì)被查封房產(chǎn)的使用權(quán)也受到一定限制。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第二十一條規(guī)定："對(duì)被查封、扣押、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)，執(zhí)行法院可以責(zé)令被執(zhí)行人或者第三人妥善保管、管理。被執(zhí)行人或者第三人不配合的，人民法院可以委托他人管理，保管、管理費(fèi)用由被執(zhí)行人承擔(dān)。"也就是說(shuō)，被保全人對(duì)被查封的房產(chǎn)仍享有使用權(quán)，但應(yīng)配合法院的保全措施，妥善保管、管理房產(chǎn)，不得擅自改變房產(chǎn)現(xiàn)狀或損壞房產(chǎn)。
需要注意的是，法院查封房產(chǎn)后，被保全人仍可向法院提出申請(qǐng)，要求對(duì)被查封房產(chǎn)采取"限額保全"或"部分解除保全"措施。
限額保全：是指人民法院在采取查封房產(chǎn)等財(cái)產(chǎn)保全措施時(shí)，按照申請(qǐng)人的請(qǐng)求，確定被保全人可隨時(shí)動(dòng)用的財(cái)產(chǎn)數(shù)額，超出部分不得動(dòng)用。被保全人可以隨時(shí)動(dòng)用的財(cái)產(chǎn)數(shù)額，不得超過(guò)人民法院根據(jù)案件具體情況確定的限額。
部分解除保全：是指人民法院在采取查封房產(chǎn)等財(cái)產(chǎn)保全措施后，根據(jù)當(dāng)事人申請(qǐng)或案件審理情況，解除對(duì)部分房產(chǎn)的查封。
案例一：
甲公司因與乙公司發(fā)生經(jīng)濟(jì)糾紛，向法院申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全，要求查封乙公司名下一處房產(chǎn)。法院審查后，裁定準(zhǔn)許保全，并查封了乙公司名下的房產(chǎn)。在此期間，乙公司與丙公司達(dá)成協(xié)議，欲將該房產(chǎn)出售給丙公司。但甲公司得知后，以乙公司無(wú)權(quán)處分已被查封的房產(chǎn)為由，拒絕乙公司向丙公司轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)。
分析：
本案中，乙公司與丙公司簽訂的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議應(yīng)為無(wú)效協(xié)議。根據(jù)我國(guó)《合同法》第五十二條第一款第（六）項(xiàng)規(guī)定："下列合同無(wú)效：一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同。"在本案中，乙公司明知名下房產(chǎn)已被法院查封，仍以有效所有權(quán)人的身份與丙公司簽訂房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，該行為構(gòu)成欺詐，故轉(zhuǎn)讓協(xié)議應(yīng)為無(wú)效。
案例二：
甲公司因與乙公司發(fā)生經(jīng)濟(jì)糾紛，向法院申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全，要求查封乙公司名下一處房產(chǎn)。法院審查后，裁定準(zhǔn)許保全，并查封了乙公司名下的房產(chǎn)。在此期間，乙公司仍在該房產(chǎn)內(nèi)正常經(jīng)營(yíng)。甲公司向法院提出異議，認(rèn)為乙公司擅自使用已被查封的房產(chǎn)，要求法院責(zé)令乙公司停止使用。
分析：
本案中，法院查封房產(chǎn)后，乙公司對(duì)該房產(chǎn)仍享有使用權(quán)，法院不應(yīng)支持甲公司的異議請(qǐng)求。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第二十一條規(guī)定："對(duì)被查封、扣押、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)，執(zhí)行法院可以責(zé)令被執(zhí)行人或者第三人妥善保管、管理。"在本案中，乙公司在法院查封房產(chǎn)后仍正常經(jīng)營(yíng)，未改變房產(chǎn)現(xiàn)狀或損壞房產(chǎn)，屬于妥善保管、管理的范疇，法院不應(yīng)干預(yù)。
綜上所述，法院查封房產(chǎn)是一種常見(jiàn)的財(cái)產(chǎn)保全措施。被保全人應(yīng)認(rèn)識(shí)到，法院查封房產(chǎn)后，其對(duì)房產(chǎn)的處分權(quán)受到限制，無(wú)權(quán)擅自轉(zhuǎn)讓、隱匿、毀損已被查封的房產(chǎn)。同時(shí)，被保全人對(duì)被查封房產(chǎn)仍享有使用權(quán)，但應(yīng)配合法院的保全措施，妥善保管、管理房產(chǎn)，不得擅自改變房產(chǎn)現(xiàn)狀或損壞房產(chǎn)。若被保全人認(rèn)為保全措施不當(dāng)，可向法院提出申請(qǐng)，要求采取限額保全或部分解除保全措施。
