買賣房屋是件大事，可若遇到房屋被法院查封的情況，無疑是給購房者造成巨大困擾和壓力。房屋被法院查封，往往是由于房屋權(quán)屬發(fā)生糾紛，或房屋主人因各種原因陷入經(jīng)濟危機，導(dǎo)致欠債被訴，法院為保障債權(quán)人的利益而采取的強制措施。那么，如何才能解除這種“查封執(zhí)行”呢？
今天我們就來詳細(xì)解讀一下法院查封執(zhí)行房產(chǎn)的種種情況以及解除方法，幫助大家了解這一過程，保障自身權(quán)益。
查封原因多元，權(quán)責(zé)不同
房屋被法院查封，有多種可能的原因。查封原因不同，后續(xù)解除方式也各不相同。因此，在解除查封之前，必須先了解房屋被查封的原因，以便針對性地制定解除策略。
常見的情況有：
因房產(chǎn)權(quán)屬糾紛查封： 例如買賣糾紛、繼承糾紛、分割糾紛等導(dǎo)致的查封。此種情況通常需要通過訴訟，由法院判定房屋所有權(quán)，再根據(jù)判決結(jié)果解除查封。
因債務(wù)糾紛查封： 房產(chǎn)所有人因債務(wù)問題被訴，法院為保障債權(quán)人利益而查封房產(chǎn)。解除方式主要是兩方面，一是房產(chǎn)所有人還清債務(wù)，二是通過法律程序?qū)鶛?quán)債務(wù)進行重新安排。
行政查封： 因涉及違法建筑、未按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅等行政違規(guī)行為而遭查封。解除方法通常是需要房產(chǎn)所有人積極整改，消除違規(guī)行為，并繳納相應(yīng)罰款。
查封程度有別，影響不同
此外，了解房屋被查封的程度也十分重要。因為法院的查封有“查封”“凍結(jié)”“扣押”三種形式，它們對房產(chǎn)的影響程度各不相同。
查封： 法院對債務(wù)人的財產(chǎn)進行查封，禁止債務(wù)人自行處分該財產(chǎn)。查封后，債務(wù)人仍擁有使用、收益和處分的權(quán)利。
凍結(jié)： 與查封類似，但凍結(jié)后，債務(wù)人喪失對財產(chǎn)的使用、收益和處分權(quán)。
扣押： 為保證將來的執(zhí)行，對債務(wù)人的房產(chǎn)進行實際控制，由執(zhí)行員保管財產(chǎn)。
步驟一：確認(rèn)查封原因
如前所述，了解查封原因，是解除查封的首要步驟。查明原因，才能對癥下藥。確認(rèn)查封原因，可通過以下渠道：
查詢房產(chǎn)信息。前往房產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)交易中心或房屋權(quán)屬登記中心，查詢房屋是否被查封，并查明查封原因。
查詢法院進度。若是因訴訟導(dǎo)致的查封，可查詢相關(guān)案件的進展情況，了解查封的具體原因和進展。
與查封執(zhí)行機關(guān)溝通。前往被查封房產(chǎn)所在的派出所或人民法院，咨詢房屋被查封的原因。
步驟二：提供相關(guān)材料，申請解除查封
材料齊全，是解除查封的重要前提。通常需要提供的材料有：
房產(chǎn)證或不動產(chǎn)權(quán)證書。
申請人身份證明：申請人為房產(chǎn)所有人或其代理人，需要提供相應(yīng)的授權(quán)委托書。
查封執(zhí)行決定書。
其他相關(guān)材料：根據(jù)不同查封原因，可能需要提供相應(yīng)的材料，如還清債務(wù)的憑證、法院判決書等。
然后，將材料遞交至查封執(zhí)行機關(guān)，即人民法院或派出所，由他們審核解除查封的申請。
步驟三：等待審核，積極配合
材料提交后，需要耐心等待查封機關(guān)的審核。此階段，申請人應(yīng)積極配合查封機關(guān)的工作，在他們有進一步要求時，及時提供相應(yīng)材料或說明。
如果查封機關(guān)認(rèn)為申請人提供的材料齊全、合法，且符合解除查封的條件，就會下達(dá)解除查封決定書。
步驟四：解除查封，恢復(fù)權(quán)屬
在收到解除查封決定書后，申請人可持決定書前往房地產(chǎn)交易中心或房屋權(quán)屬登記中心，辦理解除查封手續(xù)，恢復(fù)房產(chǎn)的正常權(quán)屬。
如果查封已經(jīng)對房產(chǎn)產(chǎn)生了凍結(jié)或扣押，則需要到查封機關(guān)，由工作人員解除凍結(jié)或交還房產(chǎn)。
多方聯(lián)合查封如何解除
如果房屋同時被多個債權(quán)人查封，或存在多個權(quán)屬糾紛，導(dǎo)致房屋被多次查封，解除查封的操作會復(fù)雜一些。此種情況下，需要分別與各查封機關(guān)溝通，了解每項查封的原因和解除條件，并分別提供相關(guān)材料，申請解除。
在解除查封后，還需要到房地產(chǎn)交易中心或房屋權(quán)屬登記中心，一次性辦理所有查封的解除手續(xù)。
查封期滿如何處理
法院查封房產(chǎn)的有效期通常為一年，期滿后將自動解除查封。但在實際操作中，因各種原因，查封期滿后房屋可能仍處于查封狀態(tài)。
對此，房產(chǎn)所有人可提出異議，并提供相關(guān)證據(jù)，證明查封期已滿。查封機關(guān)會盡快核實，并解除查封。如果遇到拖延情況，可考慮通過法律途徑解決。
小王前段時間看中了一套二手房，價格合理，但中介表示該房屋有查封記錄。小王咨詢律師后，決定可以接受，并和賣家簽訂了買賣合同，還支付了定金。但在辦理過戶時，卻遇到了困難。
經(jīng)多方了解，該房屋因賣家與前妻的離婚糾紛被查封，且賣家稱已與前妻達(dá)成協(xié)議，但前妻在解除查封上遲遲不予配合。小王很是著急，擔(dān)心合同無法履行，定金也會有損失。
對此，律師建議小王可采取以下辦法：
要求賣家盡快與前妻配合，提供解除查封所需的材料，并積極與查封法院溝通，推動解除程序。
與賣家協(xié)商，商定合理的辦理時間，若賣家有拖延行為，可考慮追究其違約責(zé)任。
如果賣家確實無法在合理時間內(nèi)解除查封，小王可選擇解除買賣合同，并要求賣家雙倍返還定金。在保障自身權(quán)益的前提下，可考慮是否繼續(xù)購買該房產(chǎn)。
遇到法院查封執(zhí)行房產(chǎn)的情況，不要慌張，也不要有顧慮。了解查封原因、操作步驟和注意事項，積極提供相關(guān)材料，積極配合相關(guān)部門工作，通常就能順利解除查封。當(dāng)然，在整個過程中，尋求專業(yè)律師幫助是一個明智的選擇，能夠更好地保障自身權(quán)益。
解除查封只是解決問題的第一步，后續(xù)還需要處理導(dǎo)致查封的根源問題，是否繼續(xù)買賣該房產(chǎn)，也需要購房者謹(jǐn)慎考慮。
