近日，一則“法院查封的房子被違規(guī)出售”新聞引發(fā)了廣泛討論。據(jù)悉，一位業(yè)主在八年前因欠債被法院查封房屋，八年后，原業(yè)主才得知房屋被以低價(jià)賣(mài)出，且買(mǎi)家已入住。如此長(zhǎng)時(shí)間查封是否合理？原業(yè)主是否有權(quán)要回房屋？今天我們就來(lái)探討這個(gè)問(wèn)題。
法院查封房屋，是法律執(zhí)行的重要手段之一。 當(dāng)債務(wù)人因欠款被訴至法院，且在限期內(nèi)未履行還款義務(wù)時(shí)，法院就會(huì)啟動(dòng)查封程序。這是對(duì)債務(wù)人財(cái)產(chǎn)的強(qiáng)制性執(zhí)行措施，旨在保障債權(quán)人的權(quán)益。
整個(gè)查封過(guò)程有明確的法定程序。一般情況下，法院在查封債務(wù)人財(cái)產(chǎn)時(shí)，會(huì)送達(dá)查封筆錄和查封通知書(shū)。查封筆錄記錄查封情況，包括查封原因、時(shí)間、地點(diǎn)、參與人員等細(xì)節(jié)；查封通知書(shū)則告知債務(wù)人，被查封財(cái)產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓、處分，以防止債務(wù)人惡意變賣(mài)資產(chǎn)。
這里需要說(shuō)明的是，法院查封房屋并不會(huì)立即改變房屋所有權(quán)。查封只是對(duì)房屋設(shè)限，原業(yè)主仍擁有房屋所有權(quán)，可以正常居住，但需承擔(dān)相應(yīng)的物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等費(fèi)用。
那么，法院查封房屋有時(shí)間限制嗎？
根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，查封期限一般為二年，自查封之日起計(jì)算。但法律也給予了延長(zhǎng)查封期限的可能性。如果兩年內(nèi)債權(quán)人未對(duì)債務(wù)人財(cái)產(chǎn)進(jìn)行執(zhí)行，或執(zhí)行未能實(shí)現(xiàn)，經(jīng)申請(qǐng)，法院可予以延長(zhǎng)，但每次延長(zhǎng)不得超過(guò)一年。也就是說(shuō)，法院查封房屋最長(zhǎng)期限為三年。
需要注意的是，查封期限是針對(duì)執(zhí)行程序的期限，并不意味著法院對(duì)房屋的實(shí)際占保持久。如果債權(quán)人在兩年內(nèi)未申請(qǐng)執(zhí)行或執(zhí)行未果，就應(yīng)當(dāng)解除查封。
然而，有部分房屋在查封后，被拍賣(mài)或以低價(jià)出售，甚至被中介掛牌交易，這究竟是如何發(fā)生的？
在法院查封后，可能出現(xiàn)兩種違規(guī)情形：
拍賣(mài)流拍后，被中介掛牌出售：部分查封房屋會(huì)在法院拍賣(mài)，但如果拍賣(mài)多次流拍，為避免財(cái)產(chǎn)繼續(xù)貶值，法院可能將房屋交付債權(quán)人處置。此時(shí)，就存在一些中介機(jī)構(gòu)與債權(quán)人合作，將房屋以市場(chǎng)價(jià)一折左右的價(jià)格出售，從中牟利。
“內(nèi)部交易”變賣(mài)：在查封期間，部分債權(quán)人為快速變現(xiàn)，可能私下與債務(wù)人達(dá)成協(xié)議，將房屋以低價(jià)出售。這種情況下，原業(yè)主很可能被排除在交易之外，甚至在不知情的情況下，被“莫名其妙”搬出自己房屋。
面對(duì)八年失管的查封房屋，原業(yè)主有何種維權(quán)途徑？
首先，原業(yè)主可向法院申請(qǐng)執(zhí)行監(jiān)督程序。若發(fā)現(xiàn)房屋被查封后，權(quán)屬發(fā)生變化，特別是因拍賣(mài)或變賣(mài)導(dǎo)致房屋轉(zhuǎn)讓他人的，可向執(zhí)行法院提出異議。法院將對(duì)此啟動(dòng)監(jiān)督程序，核實(shí)房屋變動(dòng)情況。若查實(shí)存在違規(guī)行為，原業(yè)主有權(quán)要求撤銷(xiāo)房屋轉(zhuǎn)讓，并可追究相關(guān)責(zé)任人的法律責(zé)任。
此外，對(duì)于因中介機(jī)構(gòu)介入、協(xié)助債權(quán)人違規(guī)出售房屋的情形，原業(yè)主可向房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)所在的地區(qū)房產(chǎn)管理部門(mén)投訴，或直接提起民事訴訟，要求中介賠償損失。由于中介介入的是已查封房屋，原業(yè)主可要求中介承擔(dān)相應(yīng)的侵權(quán)責(zé)任，甚至有過(guò)錯(cuò)的債權(quán)人也需承擔(dān)連帶責(zé)任。
為了避免類似情況發(fā)生，有幾點(diǎn)建議可供參考：
債務(wù)人應(yīng)積極主動(dòng)履行還款義務(wù)，避免被訴至法院。若確因客觀原因暫時(shí)無(wú)法償還，也可與債權(quán)人積極溝通，商定還款計(jì)劃，以免被訴至法院被執(zhí)行。
原業(yè)主應(yīng)關(guān)注被查封房屋的動(dòng)向。查封并不意味著業(yè)主與房屋徹底斷絕關(guān)系。業(yè)主可以向執(zhí)行法院查詢房屋執(zhí)行情況，甚至可以向中介咨詢是否有被掛牌出售的情況。
定期查閱不動(dòng)產(chǎn)登記資料：查封通常不會(huì)立即改變房屋權(quán)屬，業(yè)主可以定期查閱不動(dòng)產(chǎn)登記資料，如果發(fā)現(xiàn)房屋權(quán)屬發(fā)生變化，特別是轉(zhuǎn)讓給第三人時(shí)，應(yīng)及時(shí)采取法律措施維權(quán)。
購(gòu)買(mǎi)查封房屋時(shí)需謹(jǐn)慎：對(duì)于有意購(gòu)買(mǎi)查封房屋的民眾，切勿為了“撿漏”而盲目交易。建議在購(gòu)買(mǎi)前全面了解房屋情況，核實(shí)是否存在查封情形，并注意查封期限。若查封期已近滿期，或有其他異議，應(yīng)謹(jǐn)慎購(gòu)買(mǎi)，以免造成損失。
法院查封房屋是維護(hù)債權(quán)人合法權(quán)益的必要手段，但查封后應(yīng)有合理的處置方式。原業(yè)主也應(yīng)積極維權(quán)，不能“失聯(lián)”八年，任由房屋處置。希望通過(guò)對(duì)法院查封程序、期限、違規(guī)情形及維權(quán)途徑的探討，能為大家?guī)?lái)一些幫助。若你也遇到類似情況，可結(jié)合本文內(nèi)容，尋求相應(yīng)的解決方案。
