查封房子，是法律執(zhí)行的最后手段，也是維護自身權(quán)益的重要方式。當(dāng)權(quán)屬發(fā)生變化時，房屋被查封就成為一種可能。那么，法院究竟是如何查封房子，有什么程序和規(guī)定呢？以下就以案說法，為您詳解房屋被查封的整個過程。
一、什么是查封 查封是人民法院對當(dāng)事人財產(chǎn)權(quán)利采取的強制性執(zhí)行措施，目的是防止被執(zhí)行人轉(zhuǎn)移、變賣、毀損財產(chǎn)，以保證未來可能開展的執(zhí)行工作順利進行，或為后續(xù)處置財產(chǎn)做準(zhǔn)備。查封后，被查封財產(chǎn)即進入執(zhí)行程序，由執(zhí)行機關(guān)管理和處置。
需要說明的是，查封并不意味著房屋所有權(quán)即發(fā)生變化，它只是對房屋的使用、處置權(quán)進行限制，房屋所有權(quán)人仍擁有房屋所有權(quán)，可以繼續(xù)使用和享受該房屋，但必須對查封表示尊重，不得有違反查封的行為。
二、查封的條件 人民法院對下列財產(chǎn)可采取查封措施：
被執(zhí)行人所有或有權(quán)處分的財產(chǎn)。即該財產(chǎn)應(yīng)為被執(zhí)行人所有，或被執(zhí)行人有處分的權(quán)利。如果是共同財產(chǎn)，應(yīng)為被執(zhí)行人夫妻雙方所有或雙方都有處分權(quán)。
明確的、具體的財產(chǎn)。被查封財產(chǎn)應(yīng)有明確的范圍和界限，以便于執(zhí)行。例如，查封某座房屋時，應(yīng)明確查封的房屋的具體座落、面積、房號等信息。
存在可能或已經(jīng)實際執(zhí)行的財產(chǎn)。即該財產(chǎn)應(yīng)有變現(xiàn)或拍賣的可能性，以便于執(zhí)行機構(gòu)處置變現(xiàn)。
三、查封的程序 一般情況下，房屋查封程序包括：立案、查封、評估、拍賣、變現(xiàn)、結(jié)案。
1. 立案 立案是執(zhí)行程序的開端。在收到申請執(zhí)行材料后，人民法院會審查是否符合執(zhí)行條件，如果符合，就會立案執(zhí)行；不符合則不予立案，并告知申請執(zhí)行人。
2. 查封 在立案后，執(zhí)行法官就會確定被執(zhí)行人應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，并發(fā)出履行義務(wù)的通知書，要求其在指定期限內(nèi)履行。如果被執(zhí)行人仍不履行，則進入查封程序。
查封房屋時，執(zhí)行員需要履行以下工作：
通知被執(zhí)行人。執(zhí)行員會提前通知被執(zhí)行人，告知其房屋將被查封，并要求其對房屋情況進行說明。 到場查封。執(zhí)行員會前往現(xiàn)場查封，并制作查封筆錄。查封時，被執(zhí)行人、申請執(zhí)行人、房產(chǎn)管理部門或房屋中介等相關(guān)人員應(yīng)在場。執(zhí)行員還應(yīng)在房屋明顯位置張貼查封公告，以告知公眾該房屋被查封。 查封措施。查封房屋后，執(zhí)行員會在房產(chǎn)管理部門對房屋進行查封處理，防止被執(zhí)行人轉(zhuǎn)讓、變賣。同時，還會在不動產(chǎn)登記中心進行查封登記，使查封具有公示效果。
查封后，房屋所有權(quán)人仍可對房屋進行管理和使用，但須謹慎對待，例如不得任意改變房屋結(jié)構(gòu)、破壞房屋、拖欠物業(yè)費等。3. 評估 查封后，人民法院會對被查封房屋進行評估，以確定房屋的市場價格，評估費用一般由被執(zhí)行人承擔(dān)。評估價格是拍賣的依據(jù)，也是執(zhí)行機構(gòu)處置房屋的重要參考。
4. 拍賣 拍賣是處置查封房屋的主要方式。人民法院會在評估后，將拍賣時間、地點、方式等事項進行公告，邀請有興趣的競買人參與競拍。拍賣以公開競價的方式進行，由競買人出價，價格最高者獲得競拍成功。
拍賣有公開拍賣和網(wǎng)絡(luò)拍賣兩種方式。公開拍賣現(xiàn)場由執(zhí)行員主持，競買人在現(xiàn)場出價；網(wǎng)絡(luò)拍賣則通過網(wǎng)絡(luò)平臺進行，由網(wǎng)絡(luò)拍賣平臺實時競價，價格最高且達到保留價的競買人為成交競買人。
需要注意的是，拍賣成交后，買受人并不能立即獲得房屋所有權(quán)，需要等待房屋的清償程序。在執(zhí)行清償程序前，房屋仍被查封，買受人只能取得房屋的競買憑證，但可以與房屋所有權(quán)人聯(lián)系，商討交接事宜。
5. 變現(xiàn) 拍賣成交后，執(zhí)行機構(gòu)會將拍賣所得款項進行案款分配，即變現(xiàn)。一般情況下，拍賣款項的優(yōu)先順序為：執(zhí)行費、違約金、案款本金、利息、其他費用。如果拍賣款項不足以清償所有債務(wù)，會根據(jù)優(yōu)先順序逐一清償。
6. 結(jié)案 在完成案款分配后，執(zhí)行法院就會將查封措施予以解除，并通知相關(guān)部門。整個執(zhí)行程序也就結(jié)束了。
四、查封的效力 被查封的房屋即進入執(zhí)行程序，受法院的執(zhí)行措施制約，不得進行以下行為：
被執(zhí)行人不得將房屋轉(zhuǎn)讓、出租、出借、贈予他人，也不得進行其他處分行為。 抵押房屋被查封的，不得與抵押權(quán)人以外的人進行抵押權(quán)滅失、變更或設(shè)定合同。 查封的房屋不得裝修、改建，以保持房屋現(xiàn)狀。 被執(zhí)行人應(yīng)配合執(zhí)行，允許執(zhí)行人員進入、查看房屋，并提供相關(guān)財產(chǎn)資料。五、注意事項 被查封并不等于房屋被法院收走，房屋所有權(quán)人仍可居住、使用，但需注意以下幾點：
謹慎處理房屋事宜。雖然可以繼續(xù)居住，但不得進行轉(zhuǎn)讓、買賣等操作，否則將受到法律制裁。在查封期間，如因被執(zhí)行人原因?qū)е路课菔軗p，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。 按時繳納物業(yè)費、水電費。雖然房屋被查封，但與業(yè)主的權(quán)利義務(wù)關(guān)系并未改變，被執(zhí)行人仍應(yīng)按時繳納物業(yè)費、水電費等費用，以免產(chǎn)生新的債務(wù)。 積極履行債務(wù)。被查封并不意味著被執(zhí)行人可以高枕無憂，而應(yīng)積極籌措資金，盡快履行還款義務(wù)，以免持續(xù)累積利息。同時，在查封期內(nèi)，被執(zhí)行人有權(quán)與申請執(zhí)行人協(xié)商，達成協(xié)議，以解除查封。被查封房子后，切勿采取暴力抗法或違法的手段，應(yīng)通過合法途徑解決，例如與申請執(zhí)行人協(xié)商、申請復(fù)議、訴訟等方式，爭取合法權(quán)益。
此外，作為購房者，在房屋買賣時，也應(yīng)注意查詢是否被查封，以免產(chǎn)生糾紛。一般可在房產(chǎn)交易中心、不動產(chǎn)登記中心等部門進行查詢，或在拍賣前向執(zhí)行法院查詢。
六、案例分析 小王借了小陳100萬元，到期后一直拖延不還，小陳無奈之下 Only when 訴諸法律，法院判定小王還款并加倍賠償利息。但小王仍舊不還錢，小陳便向法院申請執(zhí)行。
執(zhí)行員在查明財產(chǎn)情況后，發(fā)現(xiàn)小王名下有一套房屋，便向其發(fā)出履行通知。但小王仍不理會，所以執(zhí)行員前往房屋進行查封。
在通知小王后，執(zhí)行員、小王、小陳以及物業(yè)管理人員等一同到達現(xiàn)場。執(zhí)行員張貼查封公告，并說明查封原因和事宜。整個查封過程有序進行，小王也表示了理解。
隨后，執(zhí)行員在房產(chǎn)管理部門進行了查封備案，并安排人員看護房屋，防止被執(zhí)行人破壞。在完成評估后，該房被拍賣，拍賣所得款項用于償還小王的債務(wù)。
本案中，小王因拖欠債務(wù)被執(zhí)行，房屋被查封是法律手段，他應(yīng)積極還款，避免進入執(zhí)行程序。被查封并不影響生活，但會限制房屋的使用、處置方式，所以被執(zhí)行人應(yīng)盡快還清債務(wù)，以恢復(fù)自身權(quán)益。
七、小結(jié)
房屋被查封是法律執(zhí)行程序的一部分，旨在保護申請執(zhí)行人的權(quán)益，也是對被執(zhí)行人最后的法律提示。查封房屋并不意味著收走房屋，房屋所有權(quán)人仍可居住、使用，但須遵守相關(guān)規(guī)定，謹慎處理房屋事務(wù)。整個查封過程有明確的程序和規(guī)定，確保法律執(zhí)行的公正和規(guī)范。在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，維護自身合法權(quán)益。
