在房地產(chǎn)市場中，“法拍房”是一個特殊的存在。近年來，法拍房逐漸進入大眾視野，因其價格通常遠低于市場價，吸引不少購房者關(guān)注。但同時，法拍房也存在許多隱性風險，其中“法院查封房”就暗藏貓膩，讓許多購房者心懷疑問：法院查封房算不算詐騙？購房者權(quán)益如何保障？今天我們就來揭開法拍房的神秘面紗，了解其中的風險和防范措施。
在介紹法院查封房之前，有必要先了解什么是法拍房。法拍房，指的是被法院強制執(zhí)行拍賣的房屋。根據(jù)《民事訴訟法》規(guī)定，在債務人不履行生效法律文書確定的義務時，法院有權(quán)對其財產(chǎn)進行強制執(zhí)行，包括查封、扣押、凍結(jié)、拍賣等措施。其中，法拍房主要來源有三：一是司法判決，如刑事案件中的違法所得需要沒收，或民事案件中債務人無法履行經(jīng)濟賠償義務；二是銀行起訴，主要因貸款人無法按期償還房貸，銀行向法院起訴并申請強制執(zhí)行；三是稅務部門申請，因涉案人偷稅漏稅等行為，稅務部門申請法院強制執(zhí)行。
法院查封房，是指法院在執(zhí)行過程中，對被執(zhí)行人的房屋進行查封、評估、拍賣，以清償債務的房屋。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第六條規(guī)定，人民法院查封、扣押、凍結(jié)被執(zhí)行人或者第三人不動產(chǎn)或者其他財產(chǎn)權(quán)的，應當向被執(zhí)行人或者第三人送達執(zhí)行公告或者查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)決定書。簡單來說，法院查封房就是被法院暫扣的房屋，在還未經(jīng)過司法拍賣程序之前，房屋的所有權(quán)仍然屬于原業(yè)主，只是被法院暫時查封，限制了原業(yè)主對房屋的處置權(quán)。
那么，法院查封房算不算詐騙呢？這需要分情況討論。如果法院依法對涉案房屋進行查封，并按照法定程序進行拍賣，則不屬于詐騙。但如果有些人打著“法院查封房”的旗號，偽造法院文件，虛假宣傳，誘導購房者簽訂虛假合同，甚至在沒有取得法院授權(quán)的情況下私自出售房屋，則涉嫌詐騙犯罪。根據(jù)《刑法》第二百六十六條規(guī)定，詐騙公私財物，數(shù)額較大的，處三年以下有期徒刑、拘役或者管制，并處或者單處罰金;數(shù)額巨大或者有其他嚴重情節(jié)的，處三年以上十年以下有期徒刑，并處罰金;數(shù)額特別巨大或者有其他特別嚴重情節(jié)的，處十年以上有期徒刑或者無期徒刑，并處罰金或者沒收財產(chǎn)。因此，如果購房者遇到類似情況，應及時向公安機關(guān)報案，維護自身合法權(quán)益。
法院查封房的背后往往隱藏著復雜的債務關(guān)系和法律糾紛，購房者如果不慎購買，可能面臨以下風險：
房屋被原業(yè)主贖回：根據(jù)《民事訴訟法》規(guī)定，被執(zhí)行人或者他人有權(quán)在人民法院依法拍賣財產(chǎn)之前，按照執(zhí)行標的物的評估價全部繳納執(zhí)行款，從而避免房屋被拍賣。因此，購房者購買法院查封房時，存在原業(yè)主贖回房屋的可能性，可能無法實際取得房屋所有權(quán)。
房屋存在隱性瑕疵：法院查封房通常不允許購房者提前查看房屋現(xiàn)狀，可能存在被破壞、占用、租賃等情況，甚至有非法居住人員拒絕搬離的情況發(fā)生。此外，房屋還可能存在未披露的抵押、擔保等情況，導致購房者需要承擔額外的經(jīng)濟負擔。
無法及時過戶：法院查封房的過戶手續(xù)通常較為復雜，需要等待法院的解封手續(xù)，可能存在無法及時辦理過戶的情況。在此期間，如果原業(yè)主出現(xiàn)其他債務糾紛，房屋可能再次被查封，導致購房者權(quán)益受損。
政策變化影響：在房屋從查封到過戶的過程中，可能出現(xiàn)房產(chǎn)政策變動，如限購政策、房產(chǎn)稅政策等，從而影響購房者的購房計劃和成本預算。
存在虛假宣傳：一些不法分子利用購房者不了解法拍房的信息不對稱，進行虛假宣傳，隱瞞房屋真實情況，甚至偽造法院文件，誘導購房者簽訂虛假合同，從而騙取購房款。
為了避免購買法院查封房帶來的風險，購房者可以采取以下措施進行防范：
詳細了解房源信息：在參與競拍之前，應詳細了解房屋的基本信息，包括房屋地址、建筑面積、產(chǎn)權(quán)人信息、房屋是否被抵押或擔保等?？梢酝ㄟ^網(wǎng)絡查詢、實地查看、咨詢相關(guān)部門等方式獲取信息。
核實法院文件真?zhèn)?/strong>：法院查封房的相關(guān)文件，如查封決定書、拍賣公告等，均可以在法院官網(wǎng)或指定平臺查詢到。購房者應核實文件真?zhèn)?，避免陷入虛假房源的陷阱?/p>
謹慎對待低價房源：法拍房通常低于市場價，但如果遇到價格明顯偏低的房源，需提高警惕，謹慎對待?？梢远喾胶藢嵎吭葱畔?，甚至咨詢專業(yè)律師，避免落入詐騙陷阱。 選擇正規(guī)渠道購買：通過法院指定的平臺或正規(guī)中介機構(gòu)購買法拍房，可以降低風險。正規(guī)中介機構(gòu)通常有專業(yè)人員負責審核房源信息，并提供相應的服務保障。 提前了解法拍流程：法院查封房的購買流程通常比較復雜，包括報名、競價、繳納保證金、簽訂合同等多個環(huán)節(jié)。購房者應提前了解相關(guān)流程，避免因不熟悉流程而錯失機會或造成損失。 謹慎對待高風險房源：法院查封房中存在一些高風險房源，如多次流拍房源、涉及刑事案件的房源等，可能存在一定的隱患。購房者應謹慎對待，充分了解風險，在能承擔風險的前提下再做決定。 及時咨詢專業(yè)人士：在遇到疑惑或困難時，可以及時咨詢專業(yè)律師或房地產(chǎn)經(jīng)紀人，他們可以提供專業(yè)意見和指導，幫助購房者降低風險，維護自身權(quán)益。 小張看到一則法院查封房的房源信息，價格遠低于市場價，便心動不已。在聯(lián)系中介后，對方表示此房源因原業(yè)主欠債被法院查封，可以幫助小張購買。小張在沒有核實房源信息和法院文件真?zhèn)蔚那闆r下，便與中介簽訂了購房合同，并支付了定金。然而，在準備參與競拍時，小張發(fā)現(xiàn)該房源存在多次流拍記錄，且有非法居住人員拒絕搬離的情況。小張向法院咨詢后，得知該房源存在隱性風險，遂放棄購買。所幸，在專業(yè)律師的幫助下，小張追回了定金，避免了更大的損失。 法院查封房不等于詐騙，但其中暗藏風險，需要購房者提高警惕。在購買法院查封房時，應詳細了解房源信息，核實法院文件真?zhèn)危斏鲗Υ蛢r和多次流拍房源，選擇正規(guī)渠道購買，并提前了解法拍流程。此外，購房者還可以咨詢專業(yè)人士，及時獲取專業(yè)意見和指導。希望通過本文，可以幫助購房者了解法院查封房背后的風險，在購買法拍房時做出理性決策，避免落入詐騙陷阱，從而保障自身合法權(quán)益。案例分析
結(jié)語
